Jak se zbavit neplatícího nájemníka

Jako pronajímateli bytu či bytů se Vám může snadno stát, že od některého nájemníka nedostanete zaplaceno. Majitelé činžovních domů Vám potvrdí, že tento jev se stává stále běžnějším problémem, který musí pronajímatelé nemovitostí řešit. Ne úplně růžovou situaci podtrhuje osud firmy Guarenty Group, která na trh vstoupila s nabídkou pojištění nájemného, po krátké době činnosti však skončila v insolvenci.

Od ledna letošního roku práva pronajímatelů v oblasti vystěhovávání neplatičů nájemného výrazně posílily. Podle starého občanského zákoníku musel majitel bytu nejprve počkat tři měsíce, a až poté mohl předat nájemci výpověď s výpovědní lhůtou trvající nejméně další tři měsíce. Ten ani po uplynutí této doby neměl povinnost se vystěhovat, pokud podal žalobu k soudu na přezkoumání neplatnosti výpovědi a soudní řízení ještě neskončilo. Nový občanský zákoník je vůči neplatičům přísnější. Hrubým porušením povinností je neplacení nájemného a služeb také po dobu tří měsíců, majitel bytu však může za tříměsíční neplacení nájmu dát nájemci výpověď bez výpovědní lhůty a ten se musí vystěhovat, bez ohledu na to, zda se brání či nebrání podáním žaloby k soudu. K uhrazení dlužné částky ovšem musí pronajímatel nejprve dlužníka vyzvat a na zaplacení mu dát přiměřenou dobu. Zabránit výpovědi také může spor mezi pronajímatelem a nájemcem o výši nájemného, v případě že dlužník uloží spornou část nájemného do notářské úschovy.

Často využívaným prostředkem nátlaku ze strany pronajímatelů na neplatící nájemce je odpojení bytu od vody, elektřiny či plynu. Takto lze však jednat pochopitelně jen tehdy, pokud odběry energií nejsou převedeny na samotné nájemníky. Taková metoda je ale v podstatě na hranici zákona – odpojený nájemník se může bránit tím, že majitel bytu ohrozil zdraví jeho či osob žijících s ním ve společné domácnosti. Pokud Vám však nájemník dluží za nájem, jakožto pronajímatel však máte ze zákona právo na úhradu pohledávky vůči nájemci zadržet movité věci, které má nájemce uvnitř.

Pokud se Vám nedaří donutit nájemníka, aby zaplatil dlužnou částku, měli byste problém začít ihned řešit. Můžete se obrátit na soud – podat na dlužníka žalobu. Soud poté prošetří, zda Vám dotyčný opravdu dluží. Je třeba předložit nájemní smlouvu a údaje o platbách, které měl nájemník zaplatit a nezaplatil. Také musíte prokázat, že jste nájemníka k uhrazení dluhu vyzvali. Učiňte tak tedy ještě před podáním žaloby písemně doporučeným dopisem a doklad o odeslání si uschovejte. Teprve po prokázání dluhu a jeho výše může soud vydat platební rozkaz. Nájemce by Vám měl kromě dlužné částky zaplatit také Vaše soudní výlohy. Jestliže je to možné, je praktické nechat si od nájemníka podepsat uznání dluhu spolu se splátkovým kalendářem. Zde také můžete stanovit smluvní pokutu za každý den prodlení. Jestliže dlužník řádně neplatí splátky, není potřeba nic dokazovat - platební rozkaz může být vydán po předání věci soudu bez zbytečných odkladů. Pokud nájemník nezaplatí ani tehdy (v soudem stanovené lhůtě), soud nařídí exekuci. Svých peněz se pak ovšem dočkáte, jedině v případě, že má nájemce nějaký majetek, který lze zabavit. Obrátit se také můžete na firmy, které v rámci svých služeb poskytují zajištění pohledávek v oblasti neplacení nájemného. Některé nabízejí kromě vymáhání dlužné částky, vystěhování neplatičů, vyklizení a uložení osobních věcí nájemníka na jeho náklady, také služby jako poradenství ohledně pronajímání nemovitostí a prevence vůči neplatičům, prověření budoucích nájemníků, vyhotovení nájemní smlouvy a podobně. Tyto společnosti bývají při vymáhání dluhů obecně poměrně úspěšné, jimi požadované provize mohou být ovšem dost vysoké – často se pohybují v rozmezí dvaceti až padesáti procent z vymáhané částky.