Stavba domu na hypotéku? Je to možné?

Hlavní rozdíl mezi hypotékou na nákup nemovitosti a hypotékou na její výstavbu je očividný; Zatímco při koupi nemovitosti banka přesně ví, co klient kupuje, při výstavbě má k dispozici pouze klientovu vizi a projektovou dokumentaci, kterou pochopitelně vyžaduje vždy. Nutné je předložení zejména stavebního povolení nebo ohlášky ke stavbě. Poté banka pochopitelně kontroluje, zda dochází k řádnému průběhu stavebních prací a zda klientovi stavba roste tak, jak je obvyklé. Kontrola je v tomto ze strany banky nezbytná, jelikož právě v rámci poskytování tohoto druhu hypoték dochází nejčastěji k páchání úvěrových podvodů.

Banky poskytují hypotéku na výstavbu na základě odhadní ceny budoucí nemovitosti. To může být v některých částech naší republiky problematické, neboť náklady na materiál a práci mnohdy převyšují tržní hodnotu samotné stavby. Paradoxně tak může docházet k situacím, kdy s dokončením stavby a následnou kolaudací klesá reálná hodnota nemovitosti.

Většina bank, které se zabývají poskytováním hypotečních úvěrů na výstavbu, je ochotna poskytnout tyto až do výše 100 % budoucí odhadní hodnoty budovy. Méně nabízí např. GE Money Bank (75 %), Fio banka (85 %) a standardně do 80 % nabízí financování i Oberbank, nicméně ani zde není v konkrétních případech vyloučena možnost sjednání vyšší procentuální částky.

Budoucí neboli rozestavěná stavba je zastavena ve prospěch úvěrující banky a je tak zárukou zajištění, kdyby klient úvěr řádně nesplácel. Zejména z těchto důvodů banky bedlivě dohlíží, zda stavba plyne dle plánovací dokumentace a zda nejsou poskytnuté peníze využívány příliš rychle. Zpravidla banky chtějí v průběhu stavby deklarovat její průběh dvakrát až třikrát.

Způsob a frekvenci dokladování průběhu stavby si samozřejmě ve smluvních podmínkách stanoví banka, přičemž stěžejním hlediskem je v tomto směru rozsah a nákladnost stavby. Obecně lze říct, že klient je povinen doložit stav budovy před každým jednotlivým čerpáním peněz, a to formou předložení fotografií stavby. U rozsáhlejších staveb je třeba dodat bance mimo jiné i protokol o průběhu a stavu výstavby.

Naprostá většina bank poskytujících úvěry na výstavbu nepožaduje dokládání faktur z průběhů výstavby k jejich proplacení. Např. ale GE Money Bank bez předložení faktur vyplatí pouze 30 % celkové výše úvěru. Wüstenrot hypoteční banka zálohově proplatí 25 % úvěru, maximálně však do částky 500 tis. Kč. Ze zkušenosti klientů lze však tyto požadavky bank obejít např. klientem externě vyžádaným odhadem s průběžnou zprávou o výstavbě budovy.

Komerční banka pro příklad umožňuje klientovi vybírat mezi zálohovým čerpáním financí a čerpáním na základě předložených faktur. V takovém případě ale bude pochopitelně po klientovi požadovat objasnění účelnosti vynaložení konkrétních prostředků zpětně.

Individuální přístup ale volí také Oberbank. Buď banka úvěr poskytuje klientovi na základě prostavěnosti, kdy tedy vždy jednou za čas přijde na stavbu odhadce a průběh stavby zkontroluje či klient sám dokládá faktury a fotografie výstavby, na základě nichž peníze čerpá.

Hypotéka na výstavbu je obecně nastavena co do úrokových a poplatkových sazeb obdobně jako hypotéky klasické. Nejsou tedy účtovány žádné extra přirážky k úrokovým sazbám ani není stanoven vyšší poplatek za vedení úvěru. Přesto však může být klient často nemile překvapen, jelikož banky v dnešní době ještě stále těží z toho, že daný druh hypoték není mezi konkurencí natolik rozšířen a mohou tak napříč trhem nastavovat vyšší ceny. Něco málo bude klienta stát také služba odhadce. Požaduje-li totiž banka deklarování průběhu stavby odhadcem, musí klient zaplatit za jeho služby, a to mnohdy i opakovaně. Tomuto poplatku se ovšem lze vyhnout zvolením banky, které stačí doložit průběh výstavby fotografiemi, či která proplácí doložené faktury.