Slabikář k úschovám, aneb co třeba kompletní smlouvy za 4 000 Kč bez čekání?

Rychlý přehled pro realitní elévy i matadory, stejně jako jejich klienty. Mimo jiné i o tom, jak automatizace mění realitní byznys, advokáti obnovují ztracenou prestiž a některé kanceláře mají úschovu jako základní prvek činnosti

V oblasti realitních transakcí je zajištění bezpečné úschovy finančních prostředků jedním z klíčových aspektů. V ČR existuje několik forem úschovy, které se liší z hlediska bezpečnosti, nákladů a vhodnosti pro různé typy transakcí. Tento článek nabízí stručný přehled o bankovních, advokátních a realitních formách úschovy, včetně novinek týkajících se Garančního fondu. Notářskou úschovu vynecháme, její užívání je spíše méně běžné.

Bankovní úschova a novinka za 4 tisíce

Bankovní úschova je považována za jednu z nejbezpečnějších možností. Poskytují ji všechny přední banky, tedy Česká spořitelna, Komerční banka, ČSOB, UniCredit Bank a Raiffeisenbank. Poplatky se pohybují mezi 0,1 % až 0,3 % z celkové částky úschovy. Banky také často nabízejí poradenství při výběru nejvhodnějšího řešení úschovy. Ba dokonce často úschovu podmiňují kontrolou smluvní dokumentace realitního obchodu. Ovšem od roku 2024 se u některých z bank objevila zajímavá novinka.

• Nově jedna nejmenovaná banka s více než 100 pobočkami poskytne úschovu za podmínek bezkonkurenčního fixního poplatku 4 000 Kč a použití jejich SW: Bankovní úschova je za tuto fixní cenu i s kompletní smluvní dokumentací.
• Variantně se s podobnou nabídku přibližují i další banky: dvě z nich zavedly také přípravy smluv tak, že klienti mají ihned k dispozici kompletní dokumentaci.
• Minimalizace chyb: Automatické propsání dat z katastru nemovitostí do smluv minimalizuje riziko chyb. Banky mají extrémní zájem o přesné zápisy a přesné ukládání písemností do katastru nemovitostí. Je to jejich základní nástroj k zajištění finančních prostředků. Spadá to i pod bankovní dohled ČNB.
• Změny ceníků bank: Banky pravidelně upravují své ceníky. Změny se obvykle provádějí jednou až dvakrát ročně a klienti jsou o nich informováni s předstihem. V souvislosti se změnou advokátních úschov se však bude asi mnohé měnit, proto doporučujeme v nejbližších týdnech ceníkové informace ověřovat.

Advokátní úschova a Garanční fond

Advokátní úschova bývala vždy preferovanou volbou pro složitější transakce. Řekněme od milionu výše. Ale po medializované zpronevěře jedné advokátky ztratila u řady klientů důvěryhodnost. A tak se, v souvislosti s postupně účinnými částmi novely Advokátního zákona, bezpečnost advokátních úschov od 1. ledna 2026 mění. Posiluje se vznikem Garančního fondu, který ochrání klienty v případech neoprávněné manipulace s prostředky.

• Ochrana důvěrnosti: Základní prvek výhody či prestiže advokátní úschovy. Komunikace mezi advokátem a klientem je v režimu činnosti advokáta zcela důvěrná, klienti nemají problém s uvedením všech aspektů svého zájmu.
• Přísnější pravidla: Novela advokátního zákona tako zpřísňuje hotovostní vklady a výběry z úschovních účtů.
• Elektronická kniha úschov: I ta je nově zavedena právě pro lepší kontrolu se strany Advokátní komory.
• Digitalizace právních úkonů: Právo advokátů činit digitální úkony vůči veřejným orgánům je nadále poměrně velkou předností.
• Snaha o zlevnění: Prozatím byla případná levnější advokátní úschova než u konkurenčních advokátů spojena vždy s podmínkou využívání právních služeb dané kanceláře. Nyní se budou muset advokátní kanceláře rozhodnout, zda v tomto trendu budou pokračovat i po zavedení GF, do kterého budou muset přispívat.

Úschova u realitních kanceláří podmíněna požádáním

Úschova prostředků u realitních kanceláří je levnější alternativou, s poplatky obvykle v rozmezí 0,05 % až 0,2 % z celkové částky.

• Poskytují se pouze asi v 10-15 % případů realitních transakcí.
• Pouze u vybraných kanceláří. Zato opakovaně, pravidelně. U konkrétních realitních kanceláří, které jsou na systém úschov zavedeny, je systém přizpůsoben zákonným podmínkám. Zejména podmínce oddělených účtů a nahlášení živnostenskému úřadu.
• Klienti by podle zákona měli správně sami o úschovu u RK požádat. Skutečnost je tomu poněkud vzdálena. Klienti zpravidla dostanou nabídnuto, aby o úschovu formálně požádali.
• Klienti jsou opatrnější: Pro některého klienta to může znamená také to, že při svém výběru nemovitosti nechce některé méně důvěryhodné kanceláře s úschovou, protože nesou vyšší riziko.

Závěr

Při výběru způsobu úschovy finančních prostředků je klíčové zohlednit bezpečnost a důvěryhodnost poskytovatele služby. Bankovní a advokátní úschovy nabízejí vysokou úroveň ochrany, zatímco úschova u realitních kanceláří může být vhodná pro menší transakce. Klienti by měli být informováni o aktuálních podmínkách a změnách v ceníku služeb, aby mohli činit informovaná rozhodnutí. Praktičnost Garančního fondu advokátů se teprve musí prokázat.