Proč by měli realitní makléři i samoprodejci používat při odhadu nemovitosti Valuo

Správně stanovená nabídková cena je jedním z nejdůležitějších předpokladů úspěšného prodeje nemovitosti. Rozhoduje o tom, kolik zájemců nabídka osloví, jak dlouho bude nemovitost na trhu a za jakou cenu se nakonec skutečně prodá.

Přesto někteří prodávající i realitní makléři stále vycházejí pouze z cen aktuálních inzerátů nebo z bezplatných internetových rychloodhadů. Takový postup může vést k zásadní chybě. Nabídková cena totiž není totéž, co skutečná prodejní cena a dvě zdánlivě podobné nemovitosti mohou mít ve skutečnosti výrazně odlišnou hodnotu.

Právě proto by měl být součástí každého profesionálního odhadu odborný nástroj jako např. Cenové a Mapy a nebo Valuo, na které se dnes podrobně podíváme.

Proč běžný rychloodhad z internetu nestačí

Internetové kalkulačky obvykle pracují jen s několika základními údaji – například s adresou, dispozicí a podlahovou plochou. Následně automaticky vypočítají orientační cenu podle průměrných cen v dané lokalitě.

Takový výsledek může posloužit jako první informace, ale neměl by být jediným podkladem pro stanovení nabídkové ceny. Rychloodhad zpravidla nedokáže dostatečně posoudit:

• skutečný technický stav nemovitosti,

• kvalitu rekonstrukce a vybavení,

• přesnou mikrolokalitu,

• patro, výtah a orientaci bytu,

• balkon, terasu, zahradu, sklep nebo garáž,

• výhled, světelnost a hlučnost,

• stav domu a jeho okolí,

• právní omezení a vady,

• aktuální nabídku a poptávku,

• rozdíl mezi nabídkovou a skutečně dosaženou cenou.

Průměrná cena za metr čtvereční proto nemůže být automaticky cenou konkrétní nemovitosti.

Valuo pracuje s mnohem širšími informacemi

Valuo umožňuje vytvořit odhad na základě skutečně porovnatelných nemovitostí. Nezobrazuje pouze jednu výslednou částku, ale poskytuje podklady, ze kterých je možné zjistit, jak odhad vznikl.

Mezi hlavní výhody Valua patří:

1. Porovnání s podobnými nemovitostmi

Systém vyhledává nemovitosti v okolí s podobnými parametry. Makléř může zkontrolovat fotografie, popisy a další informace a nevhodné nabídky ze srovnání odstranit.
Nedochází tak pouze k mechanickému porovnání cen za metr čtvereční. Uživatel vidí, zda byla srovnávaná nemovitost například po rekonstrukci, v horším stavu, ve vyšším patře nebo měla balkon, terasu či jiné výhody.

2. Nabídkové i realizované ceny

Jednou z největších předností Valua je možnost pracovat nejen s cenami z inzerátů, ale také se skutečnými prodejními cenami evidovanými v katastru nemovitostí.
Nemovitost mohla být nabízena například za 8 milionů korun, ale prodána pouze za 7,3 milionu. Pokud odhad vychází jen z původní inzerované ceny, může být výrazně nadhodnocený.
Valuo navíc dokáže u řady případů propojit historický inzerát se skutečným prodejem. Uživatel tak může vidět fotografie a popis nemovitosti společně s cenou, za kterou se nakonec opravdu prodala.

3. Historie inzerce a změn ceny

Ve Valuo lze sledovat, jak dlouho byla konkrétní nemovitost nabízena, zda se její cena postupně snižovala a zda se následně skutečně prodala.
To je velmi důležitá informace. Vysoká cena v inzerátu totiž ještě neznamená, že ji byl některý kupující ochoten zaplatit.

4. Data z katastru nemovitostí

Valuo nabízí přístup k informacím o realizovaných prodejích z katastru a podle zvoleného tarifu také k souvisejícím dokumentům, například listům vlastnictví nebo kupním smlouvám.
Makléř tím získává výrazně kvalitnější podklady než při pouhém procházení realitních portálů.

5. Možnost odborně upravit výpočet

Každá nemovitost je originál. Proto Valuo umožňuje upravit koeficienty jednotlivých srovnávaných nemovitostí a zohlednit například rozdílný stav, vybavení, konstrukci nebo kvalitu lokality.
Program tedy nenahrazuje zkušenost makléře. Naopak mu umožňuje spojit jeho znalost nemovitosti s dostupnými tržními daty. Výsledkem je podstatně lépe odůvodněný odhad než číslo vygenerované jednoduchou internetovou kalkulačkou.

6. Profesionální report pro prodávajícího

Makléř může vytvořit přehledný report obsahující výsledek odhadu, použité srovnávací nemovitosti, fotografie, popisy a vlastní poznámky. Výstup lze doplnit barvami a logem realitní kanceláře.
Prodávající tak nedostane pouze částku bez vysvětlení. Vidí konkrétní podklady a lépe pochopí, proč by měla být doporučená nabídková cena právě v daném rozmezí.

7. Přehled o celé lokalitě a vývoji trhu

Valuo mapa zobrazuje aktuální nabídky, realizované prodeje, historický vývoj a odhady hodnot nemovitostí po celé České republice. Umožňuje také získat přehled o cenách a nájemném v konkrétní lokalitě.
Díky tomu lze posuzovat nejen samotnou nemovitost, ale i situaci na trhu v jejím bezprostředním okolí.

8. Další nástroje pro profesionální práci

Podle zvoleného tarifu může Valuo nabízet také například:

• vyhledávání v ukončených inzerátech,

• mapu realizovaných prodejů,

• sledování trendů,

• kalkulačku výnosnosti nemovitosti,

• hromadné přeceňování portfolia,

• výpočet reprodukční ceny domu pro účely pojištění,

• export a sdílení výsledků.

Aktuální rozsah jednotlivých funkcí je uveden v nabídce Valuo PROFI.

Jak může prodávajícího poškodit příliš vysoký odhad

Nadhodnocení nemovitosti bývá častější a nebezpečnější chybou, než si mnoho prodávajících uvědomuje.

Pokud je nabídková cena příliš vysoká:

• nabídka nezaujme dostatek vážných zájemců,

• lidé ji budou porovnávat s výhodnějšími nemovitostmi,

• prodlouží se doba prodeje,

• inzerát začne působit jako dlouhodobě neprodejný,

• opakované snižování ceny vyvolá dojem problému,

• kupující získají silnější pozici pro další vyjednávání,

• prodávající může nakonec prodat levněji, než kdyby začal se správnou cenou.

Největší zájem bývá zpravidla krátce po zveřejnění nabídky. Jestliže je nemovitost v této důležité fázi výrazně předražená, prodávající může promarnit nejlepší příležitost oslovit aktivní kupující.

Pozdější zlevnění už nemusí působit jako výhodná nabídka. Zájemci si mohou položit otázku, proč se nemovitost tak dlouho neprodala a zda nemá skrytý problém.

Jak může prodávajícího poškodit příliš nízký odhad

Chybou je samozřejmě také podhodnocení. Příliš nízká cena může sice přivést mnoho zájemců, ale bez správně připravené prodejní strategie hrozí, že vlastník prodá nemovitost zbytečně pod její tržní hodnotou.

U nemovitosti v hodnotě několika milionů korun může i několik procent rozdílu představovat stovky tisíc korun. Úspora za kvalitní odhad je potom ve srovnání se vzniklou ztrátou zanedbatelná.

Valuo pomáhá makléři obhájit doporučenou cenu

Někteří makléři slíbí majiteli nereálně vysokou cenu jen proto, aby získali nemovitost do nabídky. Teprve po podpisu smlouvy začnou navrhovat postupné zlevňování.

Profesionální makléř by měl postupovat opačně. Doporučenou cenu musí podložit konkrétními daty, skutečnými prodeji a kvalitním porovnáním. Valuo mu umožňuje ukázat prodávajícímu nejen závěr, ale také celý způsob uvažování.

Díky tomu je jednání věcnější a prodávající se nemusí rozhodovat pouze podle pocitu nebo podle toho, který makléř mu slíbil nejvyšší částku.

Valuo je užitečné také pro samoprodejce

Člověk, který prodává bez realitní kanceláře, má často k dispozici pouze ceny podobných nabídek na realitních serverech. Ty ale mohou být nadhodnocené, zastaralé nebo opakovaně zveřejňované bez skutečného výsledku.

Valuo samoprodejci pomůže udělat si mnohem přesnější představu o situaci na trhu. Umožní mu ověřit ceny v okolí, historii nabídek a skutečné realizované prodeje.

Samotný program však nenahradí osobní prohlídku, technické a právní prověření nemovitosti ani zkušenost s místním trhem. Nejlepších výsledků se dosahuje spojením kvalitních dat z Valua a odborného posouzení zkušeného realitního makléře nebo odhadce.

Správný odhad chrání čas i peníze prodávajícího

Odhad ceny nemovitosti není pouhé hledání průměrné ceny za metr čtvereční. Je to analýza konkrétní nemovitosti, jejího stavu, umístění, konkurenčních nabídek, realizovaných prodejů a současné situace na trhu.

Valuo v současné době používá tisíce realitních makléřů a i 9 bankovních domů v ČR a na Slovensku. Valuo poskytuje makléřům i samoprodejcům podstatně kvalitnější podklady než jednoduché rychloodhady z internetu. Pomáhá odhalit rozdíl mezi tím, za kolik se nemovitosti nabízejí, a tím, za kolik se opravdu prodávají. Zároveň umožňuje výslednou cenu srozumitelně vysvětlit a obhájit.

Správně nastavená cena neznamená prodat levně. Znamená nabídnout nemovitost za cenu, která odpovídá trhu, přivede dostatek skutečných zájemců a vytvoří nejlepší podmínky pro dosažení co nejvyšší reálné prodejní ceny.

Proto by kvalitní analýza prostřednictvím Valua měla být součástí přípravy každého prodeje nemovitosti.

Pokud Vás tato problematika zajímá kontaktujte mě.

Mgr. Bc. Radim Kostaňuk, MBA
Realitní komora ČR
Tel: 702 177 006