Noční můra investorů do nemovitostí aneb neplatiči - část I.

Investice do nemovitostí je stále velmi oblíbený způsob uchovávání a zhodnocování úspor soudobé společnosti. I navzdory občasným výkyvům hodnot nemovitostí se jedná o poměrně rentabilní investici. V případě, že je kupovaná nemovitost předem určena k  pronájmu, je hlavním rizikem výběr nájemce. Lokalitu si zájemce sám vybere, nemovitost následně dle svých představ upraví, nicméně chování a platební morálka nájemců je často velkou neznámou a v mnoha případech je značně nepředvídatelné. Některé problémy lze pojistit smluvně, bohužel však ne všechny a pronajímateli tak nezbývá než doufat, že k nim nedojde.

Výnosy z investičních bytů jsou závislé na poměru mezi kupní cenou a výší nájmu. Problematické může být, pokud si pronajímatel sám splácí hypoteční úvěr, kdy pochopitelně počítá s pravidelným měsíčním nájemným a natrefí na neplatiče, kvůli němuž se může dostat s jednotlivými splátkami úvěru do prodlení a do následných nemalých potíží. Při výběru investiční nemovitosti je nutné myslet i na lokalitu, kterou také pronajímatel určuje cílovou skupinu nájemců, jimž bude svou nemovitost pronajímat (např. nemovitost na Malé Straně v Praze bude poptávat pravděpodobně movitější a spolehlivější nájemce, nežli kupříkladu panelový byt v severních Čechách).

Jak již shora uvedeno, velkou část problémů může eliminovat kvalitně zpracovaná nájemní smlouva, která by měla být tvořena pečlivě a její znění konzultováno s odborníky. Nezřídka se ale stává, že chce budoucí pronajímatel za každou cenu ušetřit, smlouvu jednoduše stáhne z internetu a pouze si ji v základním rámci upraví dle svých potřeb. Jistě není nutné připomínat, že každá nemovitost je jiná a odlišné jsou pochopitelně vždy i podmínky jednotlivých případů, které laik nedokáže ve většině případů takto improvizovanou smlouvou pokrýt.

Nový občanský zákoník (NOZ) přinesl se svou účinností v roce 2014 celou řadu změn v oblasti nájmu bytů, domů a prostor sloužících k podnikání. Pro ilustraci lze uvést např.:

1) Další posílení práv nájemce na úkor pronajímatele. Nový občanský zákoník stanoví, že nájem bytu slouží k zajištění bytových potřeb nájemce, přičemž jsou zakázaná ujednání zkracující práva nájemce. Tyto považuje zákoník za neplatná ujednání.

2) Nově je možné uzavřít platnou smlouvu o nájmu i tehdy, pokud prostor nebyl prozatím zkolaudován jako byt, ale bude pronajímán k zajištění bytových potřeb (ze soukromoprávního hlediska se jedná o platné jednání, z hlediska veřejného práva se ale může jednat o správní delikt pronajímatele)

3) Zákaz podnájmu. Je nezbytné, aby si pronajímatel v nájemní smlouvě výslovně vymínil zákaz s poskytnutí předmětu nájmu k dalšímu podnájmu. V opačném případě má nájemce plné právo najímanou nemovitost poskytnout částečně do podnájmu bez souhlasu pronajímatele třetí osobě. Týká se to ale pouze situací, kdy nájemce v bytě sám trvale žije. Poskytnutí celé nemovitosti k podnájmu třetí osobě lze však stále ze zákona pouze se souhlasem pronajímatele.

4) Limit pro zvyšování nájemného. I když si výši nájemného sjednají strany již před uzavřením nájemní smlouvy a závisí na vzájemné dohodě, existuje úprava, která v případě, že si strany nedomluví (nebo nevyloučí) zvyšování nájemného, může pronajímatel navrhnout jednou ročně zvýšení nájemného až do výše obvyklé v dané lokalitě. Pronajímatel je i v tomto případě omezen, a to limitem, kdy navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nesmí být vyšší než 20 % původně sjednaného nájemného. Pokud nájemce do dvou měsíců nesdělí, že se zvýšením souhlasí, může se pronajímatel obrátit na soud. Ten už ale nebude vázán limitem 20 % a může rozhodnout o nájemném až do výše obvyklé v daném místě a čase.

5) Nájemci není nyní možné zakázat chov zvířat. Samozřejmě, že si před uzavřením smlouvy volí vhodného nájemce sám pronajímatel, tudíž pokud je pronajímateli taková informace známa předem, má právo zvolit jiného vhodnějšího kandidáta. V případě, že nájemce zvíře před uzavřením nájemní smlouvy pronajímateli zatají, nebo si ho pořídí následně, nejedná se o důvod k vypovězení nájemní smlouvy. Výjimkou je narušování klidu a sousedské harmonie hlukem, zápachem, nebo působením škody na předmětu nájmu.

Při výběru nájemce je nutné vždy samozřejmě dát na svůj instinkt. Pro vytvoření obrázku o potenciálním nájemci by se měl vždy pronajímatel zajímat o základní informace o jeho osobě, zejména pak jeho povolání, předchozí bydlení, případně i osoby , které s ním budou žít ve společné domácnosti a podobně.  Pochopitelně dle zevrubného dotazníku nelze dělat žádné relevantní závěry, ale pravděpodobně většina z nás si raději vybere coby svého nájemce perspektivní mladou rodinu s dlouhodobými pracovními závazky nežli např. přistěhovalce bez trvalého pobytu s pochybným zdrojem příjmů.

Zajímá-li vás, jakým způsobem a za jakých podmínek lze vypovědět již uzavřenou nájemní smlouvu, sledujte naše stránky i nadále a vyčkejte na druhou část tohoto článku „Noční můra investorů do nemovitostí aneb neplatiči - část II.“