Koupili jste byt s vadnou střechou? Jak donutit SVJ k opravě?

Makléř byl férový, cena odpovídající, technická inspekční zpráva přesná. Jenže teď máte nad hlavou hnijící trámy a společenství vlastníků nechce jednat. Co s tím?

Představte si situaci, kdy kupujete podkrovní byt. Realitní makléř vám předá detailní technickou inspekční zprávu – střešní trámy jsou v havarijním stavu. Cena je proto o poznání nižší než u podobných bytů. Říkáte si: "Dobře, vím, do čeho jdu." Jenže co když po nastěhování zjistíte, že společenství vlastníků odmítá opravu řešit?

Nečinnost může ohrozit nejen váš majetek, ale i bezpečnost všech obyvatel domu. A protože střecha patří mezi společné části domu, náklady na její opravu nese SVJ – vy platíte jen následné úpravy ve svém bytě.

Jak donutit pasivní SVJ k akci?

• Písemná výzva výboru SVJ

Pošlete ji doporučeným dopisem s dodejkou, stručně popište závady, případně přiložte znalecký posudek. Stanovte přiměřenou lhůtu (např. 30 dní) k zahájení oprav.

• Mimořádná schůze SVJ

Pokud výbor nereaguje, požádejte o svolání mimořádné schůze. Výbor ji musí svolat do 30 dnů. Pokud nejedná, můžete to udělat vy s podporou třetiny členů.

• Zapojte stavební úřad

Podejte souběžně podnět stavebnímu úřadu. Úředníci mohou na základě znaleckého posudku, přikázat odstranění závad nebo nařídit bezpečnostní opatření. Jejich rozhodnutí je závazné a vymáhá se pokutami nebo stavebním dohledem.

• Informujte pojišťovnu

Tohle málokdo ví, ale je to účinné: Kontaktujte pojišťovnu, u které má SVJ pojištěn dům. Pojišťovna může SVJ oznámit, že v případě poškození majetku nebo ohrožení zdraví kvůli známým, ale neodstraněným závadám, nebude vyplácet pojistné plnění. A to už rozhýbá i to nejpasivnější SVJ! Navíc – včasná oprava může zajistit, že část nákladů pokryje právě pojistka.

• Soud jako krajní řešení

Žalobou vynutit provedení opravy. Při bezprostředním ohrožení požádat o předběžné opatření, soud rozhodne během týdnů

Závěr: Férový obchod neznamená konec starostí

Technicko-právní inspekční zpráva před koupí je základem realitního obchodu. Všechny strany (prodávající, kupující i makléř) jsou informováni, nemovitost se kupuje ve stavu, který je přesně popsán. Každý tuší, že právní problémy omezí nakládání s nemovitostmi, ale nad technickým stavem se leckdy mávne rukou.

A proto pokud kupujete nemovitost, kde vám makléř ani prodávající nepředloží technickou inspekci, doporučujeme vám si ji nechat vypracovat samostatně. Jen tak získáte jistotu, že víte, co kupujete, a můžete předejít nepříjemným překvapením. Pro členy Realitní komory je navíc k dispozici slevový kód na profesionální inspekci: InspekceRK25.

Nu, a pokud jste koupili byt za férovou cenu s vědomím technických problémů? Skvělá zpráva – nejste oběť podvodu. Ale vaše práce tím teprve začíná.

Pasivní SVJ může být frustrující překážkou, ale máte k dispozici celou řadu nástrojů, jak situaci řešit. Nezapomeňte: nejste v tom sami. Spojte se s dalšími vlastníky, získejte jejich podporu a společně dosáhnete toho, co je potřeba – bezpečné střechy nad hlavou!

Ing. Pavel Rakouš – viceprezident Realitní komory ČR