Koupě nemovitosti jako zajištění na stáří

Evropa stárne - valí se na nás čím dál častěji z titulků novin i úst televizních reportérů. V Evropské Unii porodnost na jednu ženu kolísá kolem hodnoty 1,5 a délka života se přitom stále prodlužuje. Předpokládá se snižování počtu ekonomicky aktivních obyvatel – v roce 2060 budou podle odhadů třetinu populace EU tvořit lidé s věkem nad 60 let.  Kdo je bude živit, toť otázka pro soudobé myslitele z tábora sociálně-tržního hospodářství, pro odpůrce příležitost vyvolávat diskuze. Debatu o zavedení chilského důchodového modelu však nechme stranou – raději se ptejme, jak si jako obyčejný smrtelník pojistit svůj příjem na důchodová léta. Někteří odborníci navrhují jakožto optimální řešení pořízení nemovitosti – ať už za účelem jejího pronajímání nebo alespoň zajištění střechy nad hlavou bez nutnosti platit nájemné. Podívejme se tedy na tuto možnost blíže.

Devizové operace České národní banky srazily úrokovou míru téměř na dno. Na jaře se navíc mezi bankami sváděl konkurenční boj a sazby hypoték šly dolů také – pokud nemáte k dispozici celou částku a o koupi nemovitosti uvažujete, zdá se, že nastal správný čas.

Dá se ovšem říct, že čím vyšší LTV, tím vyšší úroková míra hypotéky; pro dosažení atraktivního úroku bývá obecně potřeba mít část peněz k dispozici. To může být někdy problém. Pro získání hypotéky také musíte být pro banku dostatečně bonitním klientem. Navíc upsání k hypotéce je důležitým životním rozhodnutím, které je potřeba si dobře promyslet – po následujících pár desítek let bude tvořit podstatnou část Vašich výdajů. Navíc vlastnictví domu či bytu skýtá i další náklady – o nemovitost je potřeba se starat a zvelebovat ji; je potřeba financovat různé opravy a podobně. U rodinných domů je navíc téměř nutné vytvářet rezervy na větší rekonstrukce. Další položkou je pak daň z nemovitosti, kterou je potřeba Finančnímu úřadu odvádět každý rok. U pronajímaných nemovitostí hraje roli kromě výše nájmu v porovnání se splátkou hypotéky nutnost platit daň z příjmu. A současný trend daní je spíše mírný růst vzhůru než jejich snižování. Odvrácenou stranou rekordně levných hypoték je určité zmenšování nájemního trhu – pokud je to možné, téměř každý chce do vlastního.  Podíl solventních nájemníků tedy bude nejspíše klesat. Je tedy potřeba si dobře spočítat, zda se koupení reality k pronajímání vyplatí.

Pokud prozatím žádnou nemovitost nevlastníte a žijete v pronájmu, pořízení vlastního bytu na hypotéku se zdá být atraktivní příležitostí, jak se do budoucna zbavit břemena placení nájmu. Ten se pro Vás totiž jaksi rozplyne, zatímco splácení hypotéky je vlastně jistou formou spoření. Otázkou je však, zda budete chtít celý život bydlet na stejném místě, případně zda bude hypoteticky možné byt za rozumnou cenu opět prodat. Roli hrají i měnící se nároky na bydlení v průběhu života, ať již se jedná o velikost bytu, životní prostředí či potřebu přestěhovat se za prací, které lze relativně jednoduše vyřešit pronajmutím jiného bytu. Nájemní bydlení také představuje jistý komfort absence některých starostí patřícím k bydlení ve vlastním, kterého byste se museli vzdát. Na druhou stranu při koupi reality rodiče svým dětem alespoň zanechají dědictví, které jim může významně usnadnit život. Společná hypotéka manželů však může být problémem při rozvodu, kterých dnes stále přibývá.

Současná úroková míra spořících účtů ke spoření klasickou formou dvakrát neláká. U státních dluhopisů je situace podobná. Pustit se do obchodování s akciemi je však pro silnější povahy. Investice do nemovitosti je jistě bezpečnějším obchodem. K dobru jí můžeme přidat, že zde nehrozí riziko znehodnocení inflací, ačkoli ta se momentálně pohybuje na historických minimech. Avšak ani tady nemáte vyhráno. Co je atraktivní lokalitou dnes, nemusí již být za pár let. Nemovitost tak může svou tržní hodnotu rychle ztratit. Jaké místo tedy volit? V současnosti se doporučuje investovat do menších bytů v univerzitních městech jako jsou Plzeň, Brno, Olomouc a samozřejmě Praha. Tam však ovšem bývají také nejdražší. Je zde ale vysoká poptávka na nájemním trhu a ani s případným prodejem by neměl být problém.

Hrozbu pro investice do nemovitostí představuje úbytek obyvatelstva, jehož jsme v České republice svědkem. Menší poptávka po bydlení by ceny realit mohla srazit dolů. Proti tomu stojí zvyšující se střední délka života a také zvyšující se počet přistěhovalců. Naopak politické riziko je relativně dost nízké.

I když v posledních letech ceny nemovitostí u nás převážně rostou, a ani při finanční krizi v roce 2008 se dramaticky nepropadly, mnoho lidí získalo dojem, že to tak bude víceméně vždy. S tím však nelze počítat. Stačí se podívat na ostatní vyspělé státy; ceny realit jako ostatně všeho na trhu se mohou hýbat oběma směry. I když se investice do domu či bytu jeví jako varianta s uspokojivým výnosem a zároveň relativně vysokou stabilitou vhodnou zejména pro konzervativní část populace, je potřeba řídit se zlatým (nejen) investičním pravidlem – nesázet vše na jednu kartu. Bezriziková investice totiž takřka neexistuje a výsledek také často nejsme schopni dostatečně ovlivnit, natož pak předpovědět.