Kauce neboli jistota na byt
14.12.2015Složení kauce je obvyklý požadavek při uzavírání nájemní, nebo podnájemní smlouvy na byt.
Jedná se o nejvýznamnější instrument zajišťující práva pronajímatele bytu vůči nájemci.
Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník přinesl do vztahu mezi nájemci a pronajímateli mnoho zásadních změn.
Spolubydlící a podnájemníci
Nájemce bude mít pouze oznamovací povinnost, rozhodne-li se ubytovat v pronajatém bytě někoho dalšího. Nemusí tedy žádat o souhlas majitele bytu, ale musí mu to nejpozději do dvou měsíců oznámit. Ubytovat u sebe za stejných podmínek může kohokoliv i formou podnájmu (uzavře podnájemní smlouvu), ale jen za předpokladu, že sám v bytě trvale žije. Jinak je nutný souhlas pronajímatele. Ten má možnost podnájem svého bytu úplně vyloučit tím, že jej zakáže v nájemní smlouvě.
Chov zvířat v pronajatém bytě
Pokud se nájemce rozhodne, že si koupí psa nebo jiné zvíře, nemůže mu pronajímatel od roku 2014 jeho chov ve svém bytě zakázat. Chované zvíře ovšem nesmí způsobovat “nepřiměřené obtíže” ostatním obyvatelům. Zřejmě se tedy může stát, že pokud si budou sousedé stěžovat na štěkajícího psa, bude to dostatečný důvod pro zákaz jeho přítomnosti v bytě.
Výpověď z nájmu
Také ve věci výpovědi z nájmu proběhlo několik změn, které ulehčí život spíše pronajímatelům. Ti už nebudou muset u výpovědí žádat o přivolení soudu ani shánět náhradní bydlení nebo ubytování pro své nájemníky. Ve výpovědi musí být jasně uveden důvod a také, že má nájemce možnost podat návrh k soudu, aby přezkoumal zda byla výpověď oprávněná. Při zvlášť závažném porušení povinností nájemce bude možné vypovědět nájemní smlouvu okamžitě, bez tříměsíční výpovědní doby. Nájemce bude mít měsíc na vyklizení bytu.
Kauce
Úpravy se dočkalo i vybírání pronajímateli často požadovaných kaucí. Pojem kauce už nový zákon nezná a nahradil jej slovem jistota.
Automatické prodlužování smluv na dobu určitou
Od 1. ledna 2014 majitel bytu musí písemně vyzvat svého nájemce k opuštění bytu nejpozději měsíc po skončení nájmu. Jinak se pronájem automaticky prodlužuje.
Peněžní jistota
Pronajímatel může samozřejmě i nadále požadovat kauci – nově tedy jistotu – kterou si zajišťuje řádné plnění smlouvy, zejména řádného placení nájemného a služeb spojených s užíváním bytu, případně dalších povinností vyplývajících z nájmu.
Dle § 2254 odst. 1 občanského zákoníku platí, že strany si mohou ujednat povinnost nájemce složit pronajímateli peněžitou jistotu. Zaplacení jistoty musí být sjednáno smluvně, dohodou obou stran. Tato dohoda mezi pronajímatelem a nájemcem může vzniknout při uzavírání nové nájemní smlouvy, ale může také být uzavřena samostatně, kdykoli v průběhu trvání nájemního vztahu.
Jistota nesmí být vyšší než šestinásobek měsíčního nájemného. Dle § 686a odst. 1 a 2 zákona č. 40/1964, občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „starý občanský zákoník“) byl pronajímatel oprávněn požadovat pouze trojnásobek měsíčního nájemného a záloh na úhradu za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu s tím, že tyto peněžní prostředky byl pronajímatel povinen uložit na zvláštní účet, společný pro všechny nájemce, u peněžního ústavu (tedy banky nebo spořitelního družstva). Pronajímatel tak nebyl oprávněn nechat peněžní jistotu u sebe, ani ji uložit jinde než u peněžního ústavu.
Občanský zákoník neupravuje žádné ustanovení týkající se povinnosti doplňovat kauci pro případ jejího čerpání v průběhu trvání nájemního vztahu. Bude tedy záležet zejména na dohodě pronajímatele a nájemce, jakým způsobem a zda vůbec si tato pravidla v rámci dohody o kauci upraví.
Občanský zákoník také neřeší způsob přechovávání jistoty pronajímatelem. Pronajímatel tedy může tyto peněžní prostředky složit kamkoliv nebo komukoliv uzná za vhodné, není nutné, aby pronajímatel jistotu skládal na zvláštní účet.
Právo na úroky
Podle § 2254 odst. 2 občanského zákoníku je pronajímatel povinen po ukončení nájemního vztahu vrátit složenou jistotu nájemci, přitom je však oprávněn si započíst, co mu případně nájemce z nájmu dluží.
| Ust. § 686a odst. 3 starého občanského zákoníku stanovilo taxativní výčet pohledávek, vůči kterým byl pronajímatel oprávněn kauci započítat. Konkrétně mohl pronajímatel započítat kauci na úhradu pohledávek na nájemném, na úhradu plnění poskytovaných v souvislosti s užíváním bytu nebo na úhradu jiných dluhů nájemce v souvislosti s nájmem, přiznaných vykonatelným rozhodnutím soudu nebo nájemcem písemně uznaných. Pro jiné než výše uvedené účely nemohl pronajímatel jistotu čerpat. Toto omezení již občanský zákoník neobsahuje a pouze co do účelu jistoty určuje, že tato jistota slouží jako záruka za zaplacení nejen nájemného, ale také splnění jiných povinností nájemce vyplývajících z nájemního vztahu. Nepochybně se však i nadále bude jednat např. o pohledávky z titulu nezaplaceného nájmu nebo pohledávky na náhradu škody vztahující se k předmětu nájmu. |
Důležitou novinkou je povinnost pronajímatele zaplatit úroky z jistoty alespoň ve výši zákonné sazby. Ta garantuje nájemci reálné zhodnocení prostředků, kterými někdy i po velmi dlouhou dobu nemůže disponovat.
| Podle dřívější úpravy, konkrétně § 686a odst. 3 starého občanského zákoníku, byl pronajímatel po skončení nájmu povinen vrátit nájemci (nebo jeho právnímu nástupci) nevyčerpané peněžní prostředky s příslušenstvím, a to nejdéle do jednoho měsíce ode dne, kdy nájemce byt vyklidil a předal pronajímateli, nedohodly-li se strany jinak. Starý občanský zákoník však např. nepočítal s tím, že může dojít nejen ke změně nájemce, ale taktéž ke změně pronajímatele. Dispoziční právo k účtu, na kterém byla složena kauce, tak nepochybně nový pronajímatel neměl a vrácení kauce nájemci mohlo být v takovém případě velmi komplikované.
Příslušenstvím se dle výše uvedeného měly v souvislosti s § 121 odst. 3 starého občanského zákoníku na mysli úroky, úroky z prodlení, poplatek z prodlení a náklady spojené s jejich uplatněním. Z tohoto výčtu je zjevné, že přicházejí v úvahu především úroky z prodlení. Pokud jde o úroky z prodlení, muselo jít v zásadě o úroky smluvené mezi nájemcem a pronajímatelem. |
Naproti tomu, jak již bylo výše uvedeno, ust. § 2254 odst. 2 občanského zákoníku pouze stanoví, že nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.
Co se má na mysli zákonnou sazbou, lze dovodit z § 1802 nového občanského zákoníku.
Toto ustanovení říká, že Mají-li být plněny úroky a není-li jejich výše ujednána, platí dlužník úroky ve výši stanovené právním předpisem. Nejsou-li úroky takto stanoveny, platí dlužník obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídle dlužníka (nikoliv tedy v místě uzavření smlouvy!) v době uzavření smlouvy. Pronajímatel se bude muset řídit posledním uvedeným, pokud si tedy s nájemcem výslovně výši úročení jistoty nesjedná, když zvláštní právní předpis úročení jistoty neupravuje.
Ačkoliv se to na první pohled nezdá, zjistit výši úrokových sazeb bank v okolí bydliště nebo sídla pronajímatele může být pro pronajímatele vcelku obtížný úkol.
Předně, banky nabízejí poměrně širokou škálu úvěrových produktů, takže samotné určení, podle kterého úvěrového produktu má pronajímatel počítat úročení jistoty, může být problematické. Nemenším problémem bude stanovení konkrétní výše úrokové sazby. Úrokové sazby totiž nejsou ze své podstaty stálé, ale vyvíjí se v čase. Odborná literatura k tomu dále uvádí: „Dle komentovaného ustanovení jsou rozhodující sazby účinné k okamžiku, kdy se smlouva uzavírala. Nelze vycházet ze (snáze zjistitelných) úrokových sazeb platných k okamžiku, kdy se o výši úroku rozhoduje. Je nutno si vyžádat úrokové sazby historické, resp. osvědčit, že se úrokové sazby v mezidobí podstatněji nezměnily.“ Tyto skutečnosti kladou na pronajímatele poměrně vysoké nároky, když je třeba si uvědomit, že pronajímatelem může být velmi často osoba neznalá bankovního sektoru, resp. úvěrové problematiky.
S ohledem na výše uvedené nelze než doporučit, aby si pronajímatel s nájemcem výši úročení jistoty upravili přímo v nájemní smlouvě, čímž se pronajímatel vyhne sporům o stanovení výše úročení jistoty a složitému zjišťování výše úrokové sazby postupem výše popsaným.
Zpět
