Co je psáno, to je dáno - zásada materiální publicity

Do tuzemského právního řádu se rok po nabytí účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., nového občanského zákoníku, tedy od začátku roku 2015, vrací takzvaná zásada materiální publicity. Co je touto zásadou ale myšleno? V podstatě bude v rámci zápisů v katastrálním úřadu platit zásada: Co je psáno, to je dáno. V podstatě se tedy budou nyní údaje zapsané v katastru považovat za správné, pokud nebude prokázán opak.

Tato poměrně významná změna navrací stav jistoty do našich právních poměrů, které jsou v Evropě zcela standardní. Pokud má být evidence nemovitostí v katastru smysluplná, musí v ní mít její adresáti důvěru a tato musí sloužit pro posílení právní jistoty při nabývání nemovitých věcí.

Je pochopitelné, že vyvážit ochranu subjektu, který tvrdí, že je právoplatným vlastníkem nemovitosti a že zápis v katastru není správný, a zároveň ochranu poctivého nabyvatele, který nabývá nemovitosti v dobré víře od subjektu, zapsaného v katastru, není jednoduché. Nový občanský zákoník se o toto vyvážení ale snaží. V případě, že by bylo dosaženo protiprávního zápisu cizí nemovité věci ve prospěch třetí osoby, mohl by se pravý vlastník bránit tzv. poznámkou spornosti, která bude k jeho nemovitosti na žádost zapsána každým katastrálním úřadem.

Obdobná bude situace tehdy, kdy stav v katastru nebude odpovídat stavu skutečnému ze zákonných důvodů, například v případě, že kupující platně od smlouvy odstoupí, či bude soudem smlouva zrušena a změna zápisu u katastrálního úřadu na původního vlastníka ještě neproběhla.

Zápis poznámky spornosti do katastru bude dosažen tím subjektem, který tvrdí, že je pravým vlastníkem nemovitosti a z jakého důvodu se stav skutečný liší od stavu zapsaného. Evidovaná poznámka spornosti je tak varováním pro případné další kupující, že s nemovitostí nemusí být vše po právní stránce zcela v pořádku.

Pokud navrhne oprávněná osoba zapsání poznámky spornosti k příslušnému listu vlastnictví do jednoho měsíce ode dne, kdy se o přepsání své nemovitosti na třetí osobu dozví, nemohou být další případní kupující v dobré víře, že nabývají nemovitost od reálného vlastníka. Do dvou měsíců od rozhodného dne je pak nutné podat k příslušnému soudu žalobu na určení vlastnického práva k předmětným nemovitostem. Soud určí, kterému z účastníků vlastnické právo svědčí a rozhodne, kdo je pravým vlastníkem, to vše na náklady vlastníka domnělého.

V minulosti se například vyskytovaly obavy, že může dojít ke „krádežím“ nemovitostí. Podvodníci v těchto případech zfalšovali kupní smlouvu, případně i plnou moc a jednali pak protiprávně s katastrálním úřadem namísto vlastníka. Nový katastrální zákon dává majitelům nemovitostí o mnoho větší naději, že se o případném podezřelém převodu své nemovitosti minimálně dozvědí včas, aby se mohli operativně bránit. Zákon totiž stanoví povinnost katastrálního úřadu informovat přímo vlastníka nemovitosti, a to vždy, když se mění její zápis v katastru. Informovat katastrální úřad musí přímo vlastníka, a to i tehdy, je-li v řízení před katastrálním úřadem zastoupen na základě plné moci zmocněncem.

Vlastník nemovitosti má možnost sjednat si s katastrálním úřadem, aby byl o případném běžícím převodu své nemovitosti informován kromě doporučeného dopisu také e-mailem, SMS či datovou zprávou. Počínaje účinností nové právní úpravy tak došlo k podstatnému zvýšení ochrany vlastníků nemovitostí.

V čem by mohl být však problém?

Co když se přes veškeré nové možnosti o "ukradení" své nemovitosti její vlastník nedozví? Ani v tomto případě nemusí být vše ztraceno. Vlastník, který není řádně vyrozuměn o změně zápisu v katastru, má právo poznámku spornosti uplatnit až do tří let od data, kdy k onomu pochybnému zápisu došlo. Důrazně proto doporučujeme, aby každý vlastník nemovitosti alespoň jednou za tři roky svůj list vlastnictví zkontroloval.