Blíží se snad realitní krize?

Řada uplynulých měsíců vyvolala ve výkonném řediteli Národního realitního holdingu Martinu Sitárovi otázku, jestli se náhodou neblíží scénář, který řada makléřů zažila v roce 2009. Proto si nachystal sérii článků, které odpovídají na ty nejdůležitější otázky.

Jak funguje cenový cyklus u nemovitostí?

Obecně lze říci, že čím se lépe daří ekonomice tím jsou nemovitosti dostupnější. Nicméně přestože tempo růstu mezd za posledních několika let mnohde dosahovalo i více než 10%, ceny nemovitostí zpravidla rostly ještě větším tempem. Tím se nemovitosti v některých lokalitách stávají čím dál víc nedostupné. Kupní síla klesá a trh se dostává na svůj vrchol, za kterým logický nastává období stagnace s následným poklesem. Důvod je podle Martina Sitára jednoduchý. Klienti se dostávají do situace, kdy už nemohou dále čekat a potřebují dostat za svoji nemovitost peníze (rozvod a následné majetkové vyrovnání, dědické řízení, koupě nemovitosti.) a jsou ochotni i z požadované ceny výrazně slevit.

V ekonomické krizi to funguje obdobně. Jen obráceně. Růst mezd se zastaví, nebo mzdy mírně klesnou, ale ceny nemovitostí klesají větším tempem. Toto období zpravidla trvá několik let. Ceny klesnou výrazně více než reálný příjem. Více klientů tím pádem dosáhne na vysněnou nemovitost. Ekonomika se začne uzdravovat a celý cyklus začíná nanovo. Kdo pracuje v realitách více než 10 let má obrovskou výhodu a to, že si zažil jak období poklesu tak období růstu. Ví tedy co očekávat. Pro ostatní platí, že strach z neznámého zvyšuje stres. Pokusím se Vás přesvědčit o tom, že pokles cen přináší mnohem víc příležitostí než jejich růst.

Tři zásadní změny u poskytování hypoték zapříčinily horší dostupnost nemovitostí především ve velkých městech.

V současné době musí mít klient našetřeno 20% z odhadní ceny nemovitosti. Záměrně výkonný ředitel NRH zmiňuje odhadní, protože banky často hodnotu záměrně poníží o 5-10% a tím se tlak na klienta zvyšuje. Obvyklá praxe kombinování s úvěrem, nebo stavebním spořením leží v oku ČNB, proto se od této praktiky začínají banky odvracet. Proto se do hry čím dál více dostává institut spoluručitelství a družstevního bydlení.

b) ukazatel DTI výše dluhu žadatele o hypoteční úvěr by neměla překročit devítinásobek jeho ročního čistého příjmu. Pokud tedy za rok vyděláte 300 000,- Kč a jste na to sám, tak budete mít problém už s hypotékou nad cenu nemovitosti 2.700.000,- Kč.

c) DSTI pak stanovuje, že žadatel může na splátku dluhu vynakládat maximálně 45 % čistého měsíčního příjmu

Znamená to snad konec dostupnosti Hypoték? „Určitě ne. Banky si nemohou dovolit přijít o takový masivní zdroj příjmů, jakými jsou hypotéky. Hledají tedy řešení, jak jejich klienta zaúvěrovat. Je pravda, že klienti z nižších příjmových skupin budou více sahat spíše po pronájmech. Nicméně celkový úbytek klientů by neměl překročit 20%,“ vysvětluje Martin Sitár.

Hůř se ale ralitním kancelářím nabírají i nemovitosti. Proč ale?

V dobách krizí je spousta klientů nucena prodat svou nemovitost. Ať už se jedná o finanční problémy nebo neschopnost splácet úvěry. Právě tito lidé se radši svěří do rukou odborníků. Kdo jiný je taky schopný prodat nemovitost rychle a za výrazně vyšší cenu než realitní kancelář? Jenže v dobách krize je klientů méně. Další fakt, který nahrává prodejům bez RK je velké množství poptávky oproti výrazně menšímu počtu nemovitostí. Jeden příklad za všechny. „V roce 2012 tedy na vrcholu posledního krizového cyklu byl počet nemovitostí na serveru sreality.cz zhruba 230 000 v této době je to jen něco málo přes 80 000. Tato situace se postupně bude měnit,“ konstatuje Martin Sitár. A pochopitelně ten, kdo bude mít velké množství realitních serverů (Národní realitní holding má více než 70 placených serverů) bude mít tak ceněnou poptávku a díky tomu bude prodávat výrazně více nemovitostí něž konkurence. Případné změny na trhu se tedy nebojte, protože jestli někde přečkáte turbulence trhu tak je to právě u Národního realitního holdingu.

Na další cenné informace a rady se můžete těšit už za týden.