§ 2450 NOZ významně omezuje nestrannost RK

Nový civilní kodex tedy zákon č. 89/2012 Sb., jenž nabude účinnosti 1.1.2014 postihne jistě celou řadu běžných lidských činností. Dotkne se však i oboru zprostředkování a tím i realitních kanceláří. Ne však zcela systematicky.

Absence zákona upravující podnikání na realitním trhu je stále zřetelnější. Profesní organizace sdružující realitní zprostředkovatele v posledních měsících sice výrazně zesílily svou činnost v této věci a jejich pracovní skupiny spolu s dotčenými ministerstvy pomalu dokončují finální podobu zákona. Nelze však předvídat, jak rychlý a hladký bude zákonodárný proces. Pokud se snaha o přijetí zákona přenese do roku 2014, bude stále jediným kodexem upravující zprostředkování Občanský zákoník. Od nového roku ale ve své zcela nové podobě.

Zprostředkování v něm nově upravují § 2445 - 2454. Většina z nich vychází z historických zvyklostí, případně přejímá původní úpravu. Zcela novým ustanovením je však § 2450, jež zní: "Zprostředkovatel nemá právo na provizi a na úhradu nákladů, byl-li v rozporu se smlouvou činný také pro druhou stranu zprostředkovávané smlouvy." Zákonodárce zde jistě pozapomněl na 18 tisíc realitních makléřů, jejichž činnost z podstaty vyplývá z pozice kdesi na průsečíku mezi smluvními stranami. Pro prodávajícího, s nímž mají uzavřenou zprostředkovatelskou smlouvu, hledají solventního kupce, toho pak vozí na prohlídky, vyjednávají pro něj slevu z kupní ceny atd. Idealistický přístup je, že by realitní makléř měl být jakýmsi mediátorem, který hasí vášně a vede jednání k úspěšnému konci. Neřešme zde, že to tak ve skutečnosti není, že makléř bohužel "zpívá píseň toho, koho chleba jí" a že je často nutné použít americký model, kdy si kupující najme svého makléře, který s druhou stranou vyjednává.

Pokud bychom se však chtěli držet výše uvedeného ideálu, § 2450 nám to neumožní. Aby byl výklad ustanovení ještě nejasnější, obsahuje sousloví "byl-li v rozporu se smlouvou". Přísný výklad, kterého se mnozí advokáti rádi drží, vybízí, aby právě toto bylo předmětem sporů o nárok na provizi. Samozřejmě bude vždy záležet na samotném obsahu zprostředkovatelské smlouvy a toto ustanovení se do ní jistě projeví. Do jaké situace se ale dostanou tisíce makléřů, kteří z bůhvíjakého důvodu stále pracují bez písemné smlouvy? Ti si své právo na provizi budou chránit jen velmi těžko anebo konečně začnou pracovat pouze pod smlouvou, jak je to běžné i ve světě.  

Oldřich Platil
člen dozorčí rady Realitní komory České republiky
koordinátor realitní poradny při RK ČR